近日，市场有关买房贴息政策的消息引起广泛关注。根据中指监测，近年来全国已有多地出台贷款贴息补贴政策，对市场产生了一定积极影响，本文进一步结合国际相关经验，系统分析贷款贴息政策落地的影响，若相关政策出台落地，对当下房地产市场、购房者、金融机构等均将带来直接利好，释放内需潜力进一步对宏观经济产生重要支撑。
01 近年来全国多个城市或区域已经出台贷款贴息政策，对短期市场产生了一定带动自2023年末以来，杭州临平区、南京雨花台区、武汉等多地探索通过贴息的方式发放购房补贴。具体来看，山西运城按贷款利率的百分比进行贴息，主要面向高层次人才，正高或博士后/副高或博士/硕士或本科生层次人员分别可以借款30/20/10万元，贴息幅度分别为购房贷款利息的50%/40%/30%；南京雨花台区根据购买新房面积，按贷款金额给予1%-2%的财政贴息（贴息金额最高为3-4万元），贴息期为1年；武汉规定在指定区域使用商贷购买首套新建商品住房的家庭，按照初始贷款金额1%发放贷款利息补贴，最高不超过2万元，分2年等额发放。
从政策效果来看，南京雨花台区2024年6月政策落地，次月新房成交套数/成交面积环比分别增长17.5%/15.0%；武汉9月末政策落地，次月新房成交套数/成交面积环比分别增长18.7%/15.7%，贴息政策落地后，短期市场活跃度出现回升态势。
表：部分城市住房贷款贴息政策主要内容
数据来源：中指研究院综合整理
02 国际上多个国家或地区设有住房信贷支持政策，降低购房者置业成本目前国际上多个国家或地区设有住房信贷的支持政策，包括对贷款利息补贴、购房利息抵扣税款等，具体来看：
中国香港出台居所贷款利息扣除政策，每年基础扣除限额为10万港元，为鼓励生育，自2024/25年度起，满足条件的家庭可额外扣除2万港元，即扣除限额提高至12万港元。
美国针对现役、退伍军人提供低息贷款政策，最低可提供0首付、无私人抵押贷款保险以及提供更低的房贷利率优惠，共同降低符合条件的军人购房成本；在金融危机期间，为解决居民房屋止赎问题紧急出台住房可负担修订计划（HAMP）、住房可负担再融资计划（HARP），前者通过贷款机构下调存量房贷利率至居民可承担的水平，来降低居民房贷负担过重的风险，后者则是调整再融资发起条件，使房价过快下跌的业主重新获得再融资贷款资格，申请更低利率贷款，有效降低房贷压力。另外，美国也设有住房抵押贷款利息扣除(HMID)，对贷款用于购买、建造或改善房屋，允许在应纳税收入中进行扣除，降低居民税收支出。
日本住宅金融支援机构(JHF)与民间金融机构合作推出的长期固定利率住宅贷款产品，可提供最高35年的固定利率贷款，满足积分要求可进一步下调前5年房贷利率，每1积分可下调0.25%，最高4积分，下调1.0%，并根据孩子数量可增加积分；日本也设有税款抵扣政策，可按贷款年末余额的0.7%计算减税金额，新房最长13年，二手房最长10年。
表：部分地区/国家住房贷款贴息/利息扣除政策主要内容
数据来源：中指研究院综合整理
03 购房贴息政策落地将带来多重利好，若按1%贴息，增量贷款年贴息资金约700亿元理论上，购房贴息范围涉及新房和二手房、增量和存量贷款、首套和非首套、商贷和公积金贷款等方面，贴息政策覆盖范围不同，政策效果也会有差异。
对于房地产市场来说，贷款贴息降低了购房门槛，有助于带动住房交易活跃度提升，稳定市场预期，促进房地产市场修复；
对于购房者来说，贷款贴息直接降低购房成本，月供压力减小，有利于释放消费潜力；
对于金融机构来说，贷款贴息有利于减少居民提前还款，缓解银行经营压力。
根据中指预测，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额或在14万亿元左右，假设首付比例50%（当前商贷首付比例最低15%，实际水平会偏高），贷款金额约7万亿元，若按1%贴息，增量贷款的贴息金额将在700亿元左右。
从降低成本的角度来看，假设贷款200万、贷款30年、利率3.1%，按1%贴息，月还款额将减少1048元，一年将减少12570元。
综合考虑当前实际情况下，若贴息力度相对有限，购房者承担的实际利率依然会处于相对高位，贴息政策带来的实际效果或不及预期。
整体来看，近年来购房贴息政策已经在部分城市或区域落地，若相关政策更大范围出台落地，将在提振市场预期、释放消费潜力等方面发挥重要作用，也会对宏观经济的稳定运行产生积极支撑。
本文来源：中指研究院
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